등록임대주택, 팔기 전에 확인할 것

거주주택 비과세를 한 번 받은 뒤에도, 임대하던 주택이 거주주택이 되었다면 (소득세법 시행령 제155조 제20항의 직전거주주택보유주택) 다시 비과세를 받을 수 있습니다. 다만 비과세되는 범위가 직전 거주주택 양도일 이후 기간분 양도차익으로 한정됩니다.

두 가지를 함께 적용할 수는 없습니다. 97조의3이 늘 유리한 것도 아니어서, 임대기간과 양도차익이 생긴 시점에 따라 계산해 비교해야 합니다.

취득 시점, 주택 면적, 임대료 증액 제한 등 요건이 따로 있습니다. 요건 하나가 어긋나면 공제가 통째로 사라지므로 매도 전에 확인하셔야 합니다.

2026년 5월 10일 ~ 12월 31일 사이에 이미 중과세율로 예정신고를 하셨다면, 2027년 확정신고 때 더 낸 세액을 돌려받습니다.

완화는 2028년까지만입니다. 2029년부터는 다시 +20%p · +30%p로 돌아갑니다. 파실 계획이 있다면 그 사이가 언제인지부터 보셔야 합니다.

비거주자는 2029년부터 장기임대주택 양도소득세 과세특례에서 제외됩니다. 해당되신다면 남은 기간이 생각보다 짧습니다.

주택은 ‘장기거주소득공제’, 주택 외(상가 등)는 ‘장기보유소득공제’로 이름이 나뉘고, 연 10억원 공제한도가 새로 생깁니다.

임대주택은 본인이 거주하지 않으므로 거주공제를 받을 수 없습니다. 보유공제가 사라지면 장기보유특별공제가 거의 남지 않습니다.

의무임대기간이 아직 남아 있다면 기한을 말소일부터 셉니다. 1년 이내 양도하면 중과 배제, 1 ~ 2년이면 1/2 중과, 2년이 지나면 다주택 중과입니다.

새로 조정대상지역으로 지정되었거나 재건축 · 재개발이 진행 중이면 공고일 · 이전고시일 등 가장 늦은 날부터 같은 기한을 셉니다.

자동말소되었다고 끝난 것이 아닙니다. 지금은 기한이 없지만 개편안대로라면 2027년 12월 31일이 마지막입니다. 말소 통지서를 받아두고 잊고 계셨다면 지금 꺼내 보셔야 합니다.