비과세 요건 판단
1세대 1주택 비과세는 보유 · 거주 기간과 세대 구성으로 판단합니다. 일시적 2주택이라면 처분 기한도 함께 봅니다.
Focus
인천 양도소득세(양도세), 결과를 가르는 세 가지
취득가액과 필요경비
취득세, 중개수수료, 인테리어 등 필요경비 증빙이 있으면 세부담이 달라집니다.
매도 순서와 시기
여러 채를 보유했다면 어떤 것을 먼저 파느냐에 따라 결과가 크게 달라집니다.
Access
인천에서 오시는 길
인천에서 방문이 어려우시면 전화 · 온라인 비대면 상담으로 진행합니다.
사무실
경기 성남시 분당구 돌마로 68 분당프라자 703-1호
방문이 어려우시면 전화 · 온라인 비대면 상담도 같은 기준으로 진행됩니다. 사안에 따라 사업장 방문 · 출장 상담도 가능하며, 지역과 일정은 협의합니다.
Area
인천에서 양도소득세가 걸리는 자리
택지지구와 신도시가 많아 분양권과 입주권이 섞인 경우가 흔합니다. 분양권을 주택 수에 넣느냐가 비과세와 중과를 가릅니다. 취득한 날짜부터 확인합니다.
Link
하나만 보면 틀어집니다
양도소득세만 따로 보면 다른 세금에서 되돌아옵니다.
상속받은 재산을 팔 때
취득가액이 상속 당시 평가액입니다. 상속세를 줄이려고 낮게 신고했다면 양도차익이 그만큼 커져 몇 해 뒤에 세금이 몰립니다.
증여받은 재산을 팔 때
배우자나 직계존비속에게 증여받고 10년 안에 팔면 증여한 사람의 취득가액으로 계산합니다. 증여한 효과가 사라집니다.
상속으로 집이 한 채 늘었을 때
상속주택이 주택 수에 들어가면 원래 살던 집의 1세대 1주택 비과세가 깨질 수 있습니다.
Order
무엇부터 파느냐로 달라집니다
두 집을 다 파실 계획이라면, 파는 순서에 따라 비과세를 받는 쪽이 달라집니다.
차익이 큰 집부터
먼저 판 집A · 차익 3억원
그때 보유 주택2채 → 과세
나중에 판 집B · 차익 5,000만원
비과세를 받은 차익5,000만원
순서만
바꾸면
바꾸면
차익이 작은 집부터
먼저 판 집B · 차익 5,000만원
그때 보유 주택2채 → 과세
나중에 판 집A · 차익 3억원
비과세를 받은 차익3억원
1세대 1주택 비과세는 마지막 한 채를 팔 때 적용되므로, 어느 집을 나중에 파느냐에 따라 비과세를 받는 차익이 달라집니다.
보유 · 거주 요건과 일시적 2주택, 중과 여부에 따라 결론이 달라질 수 있어 매도 전에 함께 계산해 비교해야 합니다. 위 금액은 이해를 돕기 위한 예시이며 실제는 사안마다 다릅니다.
Ready
상담 전에 챙겨 두면 빨라집니다
- 등기부등본 — 취득한 날짜와 취득 원인(매매 · 상속 · 증여)
- 취득할 당시 조정대상지역이었는지
- 세대원 전원의 주택 · 분양권 · 조합원입주권 보유 내역
- 보유기간과 실제 거주기간
- 취득세 · 중개수수료 · 자본적 지출 같은 필요경비 증빙
- 임대사업자 등록이나 상생임대인에 해당하는지
- 상속이나 증여로 받은 재산이면 그때의 평가액
Q & A
인천 양도세 자주 묻는 질문
Q. 1세대 1주택이면 무조건 비과세인가요?
보유 2년을 채워야 하고, 취득할 당시 조정대상지역이었다면 거주 2년도 필요합니다. 양도가액 12억원을 넘는 부분은 비과세 대상이 아닙니다.
Q. 분양권도 주택 수에 들어가나요?
2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권부터 양도소득세 주택 수에 들어갑니다. 취득세와는 기준 시점이 달라 따로 봐야 합니다.
Q. 인테리어 비용도 경비로 빼나요?
자산의 가치를 올린 자본적 지출이면 뺄 수 있습니다. 세금계산서나 이체 내역 같은 증빙이 있어야 합니다.
Q. 일시적 2주택 처분 기한은 얼마인가요?
취득한 시점에 따라 달라집니다. 그때 규정이 따라오므로 등기부터 확인합니다.
Q. 상속받은 집을 팔면 취득가액은 어떻게 되나요?
상속개시일 당시의 평가액이 취득가액이 됩니다. 그래서 상속 때 어떻게 평가했는지가 그대로 따라옵니다.
위 내용은 일반적인 기준이며 실제 적용은 개별 사안에 따라 달라집니다. 게시 시점의 세법을 기준으로 작성했습니다.
How we work
저희가 일하는 방식
사례마다 다르지만, 일하는 방식은 늘 같습니다.
- 01
리스크를 먼저 말씀드립니다
무리하게 유리한 방향으로 말씀드리기보다는, 이 방법에 어떤 위험이 있는지, 나중에 어디가 쟁점이 될 수 있는지 먼저 알려드립니다. 결정은 그다음입니다.
- 02
상담 단계에서 소명 자료까지 챙깁니다
일이 생긴 뒤에 자료를 찾기 시작하면 대응할 수 있는 경우의 수가 줄어듭니다. 그래서 상담이나 신고 단계에서 먼저 말씀을 나누고, 근거가 될 자료를 함께 준비합니다. 예기치 못한 상황에서 소극적으로 대응하지 않기 위해서입니다.
- 03
쟁점이 될 사안을 미리 준비합니다
과세관청에서 어느 부분을 쟁점으로 언급할지, 다수의 신고 경험이 있어 대체로 예상이 가능합니다. 실제로 예측한 사안을 쟁점으로 소명 요청이 옵니다. 저희가 미리 준비한 상황이므로 당황하실 일이 없습니다.
- 04
과세관청과도 대화로 풀어 갑니다
과세관청도 결국 사람이 하는 일입니다. 저희는 담당자와 각을 세우기보다는 같은 자료를 함께 들여다보는 쪽을 택합니다. 설명해야 할 것은 정확히 설명하고, 납세자분에게 유리한 부분은 근거를 들어 차분하게 강조하여 얘기합니다. 근거가 분명하면 담당자도 납세자분에게 유리한 방향으로 받아들이는 경우가 많습니다. 그렇게 풀면 일이 길어지지 않습니다.
소중한 재산입니다
오랜 시간에 걸쳐 쌓아 오신 재산을 다루는 일입니다. 그 무게를 알기 때문에 저희 일로 여기고 들여다봅니다. 지나칠 수 있는 항목을 한 번 더 확인하고, 더 나은 방법과 순서가 없는지 끝까지 찾아보는 이유입니다.
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전국 상담 가능
거리가 멀어도 전국 어디서나
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비대면 상담이 가능합니다.
사무실 방문 없이 상담부터 신고 및 조사대응까지 함께 합니다.
사안에 따라 방문 · 출장 상담도 가능하며, 지역과 일정은 협의합니다.