수익사업 구분
재개발·재건축 조합은 세법상 비영리법인으로 봅니다. 조합원 분양분은 수익사업에서 빼고, 조합원이 아닌 사람에게 판 일반분양분에서 남은 금액에만 법인세가 붙습니다.
조합설립인가부터 준공 · 청산까지 단계마다 먼저 정리할 것이 다릅니다. 장부 구분과 수익사업 판정, 부가가치세 안분, 회계감사 자료, 조합원 개인의 입주권 양도까지 재개발 · 재건축 조합 세무 안내에 단계별로 적어 두었습니다.
재개발·재건축 조합은 세법상 비영리법인으로 봅니다. 조합원 분양분은 수익사업에서 빼고, 조합원이 아닌 사람에게 판 일반분양분에서 남은 금액에만 법인세가 붙습니다.
공사비·금융비용·조합 운영비를 조합원분과 일반분양분에 나눠 배분해야 합니다. 기준을 먼저 정해 두지 않으면 몇 년치 전표를 거슬러 올라가야 합니다.
국민주택 규모 이하 주택은 면세, 규모를 넘는 주택과 상가는 과세입니다. 공사비 매입세액이 커서 안분 기준에 따라 금액 차이가 크게 납니다.
조합 세무는 네 가지가 서로 물려 있습니다.
도시정비법에 따라 설립된 정비사업조합은 법인세법을 적용할 때 비영리내국법인으로 봅니다. 조합원에게 돌아가는 몫은 수익사업에서 빼고, 조합원이 아닌 사람에게 판 일반분양분에만 법인세가 붙습니다.
공사비 · 금융비용 · 조합 운영비를 조합원분과 일반분양분에 나눠 배분해야 합니다. 기준을 먼저 정해 두지 않으면 몇 년치 전표를 거슬러 올라가야 합니다.
국민주택 규모 이하 주택은 면세, 규모를 넘는 주택과 상가는 과세입니다. 공사비 매입세액이 커서 안분 기준에 따라 금액 차이가 크게 납니다.
조합의 법인세와 별개로, 조합원 개인이 입주권을 팔 때의 양도소득세가 따로 있습니다. 조합 단계에서 정리해 둔 자료가 그때 그대로 쓰입니다.
| 단계 | 이 시점에 정해 두어야 할 것 |
|---|---|
| 조합설립인가 | 법인 설립 신고와 장부 체계 — 처음 정한 기준이 끝까지 갑니다 |
| 사업시행인가 | 공통비용을 무엇으로 나눌지 배분 기준 |
| 관리처분계획인가 | 조합원 분양분과 일반분양분의 경계 |
| 착공 · 분양 | 부가가치세 면세 · 과세 안분과 매입세액 |
| 준공 · 이전고시 | 일반분양 수입 확정과 법인세 계산 |
| 청산 | 남은 재산의 처리와 조합원 개인의 입주권 양도 |
단계는 사업 경과에 따라 달라집니다. 상담 시 해당 조합의 최신 단계를 다시 확인합니다.
조합원이 아닌 사람에게 판 일반분양분에서 남은 금액에만 법인세가 붙습니다. 조합원에게 돌아가는 몫은 수익사업에서 뺍니다.
면적 · 분양 수입 등 조합 사정에 맞는 기준을 정해 일관되게 적용합니다. 기준을 먼저 정해 두지 않으면 나중에 몇 년치 전표를 거슬러 올라가야 합니다.
국민주택 규모 이하 주택은 면세라 그에 대응하는 매입세액은 공제되지 않습니다. 규모를 넘는 주택과 상가에 대응하는 부분만 공제 대상입니다.
별개입니다. 다만 조합 단계에서 정리해 둔 자료가 조합원이 입주권을 팔 때 그대로 쓰이므로 이어서 보는 것이 맞습니다.
조합설립 직후라면 장부 체계부터, 사업시행인가 전후라면 공통비용 배분 기준부터, 분양을 앞두고 있다면 부가가치세 안분부터 봅니다.
위 내용은 일반적인 기준이며 실제 적용은 개별 사안에 따라 달라집니다. 게시 시점의 세법을 기준으로 작성했습니다.
조합마다 다르지만, 일하는 방식은 늘 같습니다.
무리하게 유리한 방향으로 말씀드리기보다는, 이 방법에 어떤 위험이 있는지, 나중에 어디가 쟁점이 될 수 있는지 먼저 알려드립니다. 결정은 그다음입니다.
일이 생긴 뒤에 자료를 찾기 시작하면 대응할 수 있는 경우의 수가 줄어듭니다. 그래서 신고 전에 먼저 말씀을 나누고, 근거가 될 자료를 함께 준비합니다.
조합은 인가 단계마다 회계 기준이 달라집니다.
단계가 바뀌고 나서 거슬러 올라가면 몇 년치 전표를 다시 봐야 합니다.
그래서 바뀌기 전에 그때까지의 것을 마감해 두고 넘어갑니다.
과세관청도 결국 사람이 하는 일입니다.
저희는 담당자와 각을 세우기보다는 같은 자료를 함께 들여다보는 쪽을 택합니다.
설명해야 할 것은 정확히 설명하고, 유리한 부분은 근거를 들어 차분하게 강조하여 얘기합니다.
그렇게 풀면 일이 길어지지 않습니다.
조합의 숫자 하나가 조합원 수백 명의 몫으로 나뉩니다.
그 무게를 알기 때문에 저희 일로 여기고 들여다봅니다.
배분 기준을 미리 정하고, 단계가 바뀌기 전에 마감해 두고, 조합원 개인의 양도까지 이어서 보는 이유입니다.
전화 · 온라인 비대면으로 전국 어디서나 같은 기준으로 진행합니다.
방문이 어려우시면 전화 · 온라인 비대면 상담도 같은 기준으로 진행됩니다. 사안에 따라 사업장 방문 · 출장 상담도 가능하며, 지역과 일정은 협의합니다.
업종마다 봐야 할 항목이 다릅니다. 지금 상황을 알려주시면 무엇부터 봐야 하는지 먼저 정리해 드립니다.
사무실 방문 없이 상담부터 사업장 관리까지 함께 합니다.
사안에 따라 방문 · 출장 상담도 가능하며, 지역과 일정은 협의합니다.