수익사업 구분
재개발·재건축 조합은 세법상 비영리법인으로 봅니다. 조합원 분양분은 수익사업에서 빼고, 조합원이 아닌 사람에게 판 일반분양분에서 남은 금액에만 법인세가 붙습니다.
정비사업조합에서 자주 걸리는 것부터 아래에 정리해 두었습니다. 기장만 맡기실지, 경리 업무까지 넘기실지, 신고만 보실지는 상담에서 같이 정하면 됩니다.
재개발·재건축 조합은 세법상 비영리법인으로 봅니다. 조합원 분양분은 수익사업에서 빼고, 조합원이 아닌 사람에게 판 일반분양분에서 남은 금액에만 법인세가 붙습니다.
공사비·금융비용·조합 운영비를 조합원분과 일반분양분에 나눠 배분해야 합니다. 기준을 먼저 정해 두지 않으면 몇 년치 전표를 거슬러 올라가야 합니다.
국민주택 규모 이하 주택은 면세, 규모를 넘는 주택과 상가는 과세입니다. 공사비 매입세액이 커서 안분 기준에 따라 금액 차이가 크게 납니다.
위례에서 차량으로 약 25분입니다. 위례는 성남·하남·송파에 걸쳐 있어 주소에 따라 관할이 갈립니다.
방문이 어려우시면 전화 · 온라인 비대면 상담도 같은 기준으로 진행됩니다. 사안에 따라 사업장 방문 · 출장 상담도 가능하며, 지역과 일정은 협의합니다.
위례에서도 재개발 · 재건축 조합이 돌아갑니다. 조합은 사단법인 · 협동조합과 검토할 것이 많이 달라, 조합설립부터 청산까지 사업 단계를 이어서 봐야 합니다.
조합 세무는 네 가지가 서로 물려 있습니다.
도시정비법에 따라 설립된 정비사업조합은 법인세법을 적용할 때 비영리내국법인으로 봅니다. 조합원에게 돌아가는 몫은 수익사업에서 빼고, 조합원이 아닌 사람에게 판 일반분양분에만 법인세가 붙습니다.
공사비 · 금융비용 · 조합 운영비를 조합원분과 일반분양분에 나눠 배분해야 합니다. 기준을 먼저 정해 두지 않으면 몇 년치 전표를 거슬러 올라가야 합니다.
국민주택 규모 이하 주택은 면세, 규모를 넘는 주택과 상가는 과세입니다. 공사비 매입세액이 커서 안분 기준에 따라 금액 차이가 크게 납니다.
조합의 법인세와 별개로, 조합원 개인이 입주권을 팔 때의 양도소득세가 따로 있습니다. 조합 단계에서 정리해 둔 자료가 그때 그대로 쓰입니다.
| 단계 | 이 시점에 정해 두어야 할 것 |
|---|---|
| 조합설립인가 | 법인 설립 신고와 장부 체계 — 처음 정한 기준이 끝까지 갑니다 |
| 사업시행인가 | 공통비용을 무엇으로 나눌지 배분 기준 |
| 관리처분계획인가 | 조합원 분양분과 일반분양분의 경계 |
| 착공 · 분양 | 부가가치세 면세 · 과세 안분과 매입세액 |
| 준공 · 이전고시 | 일반분양 수입 확정과 법인세 계산 |
| 청산 | 남은 재산의 처리와 조합원 개인의 입주권 양도 |
단계는 사업 경과에 따라 달라집니다. 상담 시 해당 조합의 최신 단계를 다시 확인합니다.
조합원이 아닌 사람에게 판 일반분양분에서 남은 금액에만 법인세가 붙습니다. 조합원에게 돌아가는 몫은 수익사업에서 뺍니다.
면적 · 분양 수입 등 조합 사정에 맞는 기준을 정해 일관되게 적용합니다. 기준을 먼저 정해 두지 않으면 나중에 몇 년치 전표를 거슬러 올라가야 합니다.
국민주택 규모 이하 주택은 면세라 그에 대응하는 매입세액은 공제되지 않습니다. 규모를 넘는 주택과 상가에 대응하는 부분만 공제 대상입니다.
별개입니다. 다만 조합 단계에서 정리해 둔 자료가 조합원이 입주권을 팔 때 그대로 쓰이므로 이어서 보는 것이 맞습니다.
조합설립 직후라면 장부 체계부터, 사업시행인가 전후라면 공통비용 배분 기준부터, 분양을 앞두고 있다면 부가가치세 안분부터 봅니다.
위 내용은 일반적인 기준이며 실제 적용은 개별 사안에 따라 달라집니다. 게시 시점의 세법을 기준으로 작성했습니다.
조합마다 다르지만, 일하는 방식은 늘 같습니다.
무리하게 유리한 방향으로 말씀드리기보다는, 이 방법에 어떤 위험이 있는지, 나중에 어디가 쟁점이 될 수 있는지 먼저 알려드립니다. 결정은 그다음입니다.
일이 생긴 뒤에 자료를 찾기 시작하면 대응할 수 있는 경우의 수가 줄어듭니다. 그래서 신고 전에 먼저 말씀을 나누고, 근거가 될 자료를 함께 준비합니다.
조합은 인가 단계마다 회계 기준이 달라집니다.
단계가 바뀌고 나서 거슬러 올라가면 몇 년치 전표를 다시 봐야 합니다.
그래서 바뀌기 전에 그때까지의 것을 마감해 두고 넘어갑니다.
과세관청도 결국 사람이 하는 일입니다.
저희는 담당자와 각을 세우기보다는 같은 자료를 함께 들여다보는 쪽을 택합니다.
설명해야 할 것은 정확히 설명하고, 유리한 부분은 근거를 들어 차분하게 강조하여 얘기합니다.
그렇게 풀면 일이 길어지지 않습니다.
조합의 숫자 하나가 조합원 수백 명의 몫으로 나뉩니다.
그 무게를 알기 때문에 저희 일로 여기고 들여다봅니다.
배분 기준을 미리 정하고, 단계가 바뀌기 전에 마감해 두고, 조합원 개인의 양도까지 이어서 보는 이유입니다.
사업자 세금은 사업자 담당 세무사가, 양도 · 상속 · 증여는 재산 담당 세무사가 맡고 사안이 겹치면 전문세무사 3인이 함께 검토합니다.
사무실 방문 없이 상담부터 사업장 관리까지 함께 합니다.
사안에 따라 방문 · 출장 상담도 가능하며, 지역과 일정은 협의합니다.