사업소득 vs 양도소득
반복적·계속적으로 매매하면 양도소득이 아니라 사업소득으로 봅니다. 구분에 따라 세율과 신고 방식이 완전히 달라집니다.
부동산매매업에서 자주 걸리는 것부터 아래에 정리해 두었습니다. 기장만 맡기실지, 경리 업무까지 넘기실지, 신고만 보실지는 상담에서 같이 정하면 됩니다.
반복적·계속적으로 매매하면 양도소득이 아니라 사업소득으로 봅니다. 구분에 따라 세율과 신고 방식이 완전히 달라집니다.
매매업의 부동산은 재고자산입니다. 취득원가와 부대비용 처리 기준이 다릅니다.
부동산매매업자는 매매일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 토지등 매매차익 예정신고를 해야 합니다.
양도소득세 예정신고와는 다른 제도이고, 차익이 없거나 손실이 나도 신고 의무가 있습니다.
주택 매매사업자는 비교과세도 함께 봅니다.
미금역 출구에서 30m, 도보 1분 거리입니다.
방문이 어려우시면 전화 · 온라인 비대면 상담도 같은 기준으로 진행됩니다. 사안에 따라 사업장 방문 · 출장 상담도 가능하며, 지역과 일정은 협의합니다.
미금에서도 주택과 상가를 사고파는 분들이 계십니다. 한두 번이면 양도소득이지만 계속 반복되면 사업소득입니다. 그 경계를 넘는 순간 세율과 신고 방식이 통째로 달라집니다.
매매업은 네 가지가 서로 물려 있습니다.
계속 · 반복해서 사고팔면 양도소득이 아니라 사업소득으로 봅니다.
여기서 갈리면 세율도 신고 방식도 필요경비 범위도 전부 달라집니다.
사업자등록을 하지 않았어도 실질로 판단합니다.
매매업에서 부동산은 자산이 아니라 재고입니다. 취득세와 중개수수료 같은 부대비용이 취득원가에 들어가고, 수선 · 공사비도 자본적 지출인지 비용인지 기준이 달라집니다.
매매일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 토지등 매매차익 예정신고를 해야 합니다. 양도소득세 예정신고와는 다른 제도이고, 차익이 없거나 손실이 나도 신고 의무가 있습니다.
주택이나 비사업용 토지를 매매하면 종합소득세로 계산한 세액과 양도소득세 방식으로 계산한 세액을 비교해 큰 쪽으로 냅니다. 매매업으로 넘어간다고 해서 항상 유리해지는 것은 아닙니다.
| 구분 | 양도소득 | 부동산매매업 |
|---|---|---|
| 성격 | 일시적인 처분 | 계속 · 반복되는 사업 |
| 부동산의 성격 | 자산 | 재고자산 |
| 예정신고 | 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 | 매매일이 속한 달의 말일부터 2개월 — 토지등 매매차익 |
| 확정신고 | 다음 해 5월 양도소득세 | 다음 해 5월 종합소득세 |
| 필요경비 | 법에 정한 항목만 | 사업과 관련된 비용 전반 |
| 세율 | 보유기간 · 중과를 반영한 양도소득세율 | 종합소득세율 — 주택 · 비사업용 토지는 비교과세 |
어느 쪽으로 볼지는 거래 횟수만으로 정해지지 않습니다. 거래 규모와 반복성, 자금 조달 방식까지 함께 보고 판단합니다.
횟수만으로 정해지지 않습니다. 한 과세기간에 한 번 이상 사서 두 번 이상 파는 경우를 기준으로 보는 규정이 있지만, 실제로는 거래 규모와 반복성, 자금 조달 방식까지 함께 봅니다.
등록 여부가 아니라 실질로 판단합니다. 등록하지 않았더라도 계속 · 반복되는 거래로 보면 사업소득으로 과세될 수 있습니다.
가산세가 붙습니다. 차익이 없거나 손실이 나도 신고 의무가 있다는 점을 많이들 놓치십니다.
주택이나 비사업용 토지는 비교과세가 있어 항상 유리해지지 않습니다. 물건의 종류와 보유 기간, 비용 구조를 같이 봐야 답이 나옵니다.
재고자산의 취득원가에 들어갑니다. 판 시점에 매출원가로 떨어지므로 증빙을 건별로 남겨 두셔야 합니다.
위 내용은 일반적인 기준이며 실제 적용은 개별 사안에 따라 달라집니다. 게시 시점의 세법을 기준으로 작성했습니다.
물건마다 다르지만, 일하는 방식은 늘 같습니다.
무리하게 유리한 방향으로 말씀드리기보다는, 이 방법에 어떤 위험이 있는지, 나중에 어디가 쟁점이 될 수 있는지 먼저 알려드립니다. 결정은 그다음입니다.
일이 생긴 뒤에 자료를 찾기 시작하면 대응할 수 있는 경우의 수가 줄어듭니다. 그래서 신고 전에 먼저 말씀을 나누고, 근거가 될 자료를 함께 준비합니다.
매매업은 한 건이 끝날 때마다 2개월짜리 예정신고가 따라붙습니다. 계약서를 쓰신 시점에 알려 주시면 기한을 놓칠 일이 없고, 그 건의 비용을 어떻게 잡을지도 그때 같이 정합니다.
과세관청도 결국 사람이 하는 일입니다.
저희는 담당자와 각을 세우기보다는 같은 자료를 함께 들여다보는 쪽을 택합니다.
설명해야 할 것은 정확히 설명하고, 유리한 부분은 근거를 들어 차분하게 강조하여 얘기합니다.
그렇게 풀면 일이 길어지지 않습니다.
부동산은 한 건의 금액이 큽니다.
사업소득이냐 양도소득이냐를 어디로 보느냐에 따라 세금이 크게 달라지고, 한 번 신고하고 나면 되돌리기 어렵습니다.
그래서 사시기 전과 파시기 전에 먼저 말씀을 나눕니다.
계약서를 쓰기 전이 가장 선택지가 많은 때입니다.
사업자 세금은 사업자 담당 세무사가, 양도 · 상속 · 증여는 재산 담당 세무사가 맡고 사안이 겹치면 전문세무사 3인이 함께 검토합니다.
사무실 방문 없이 상담부터 사업장 관리까지 함께 합니다.
사안에 따라 방문 · 출장 상담도 가능하며, 지역과 일정은 협의합니다.